- Специальный корреспондент
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, когда восстановится спрос на ипотеку, а также посмотрел, как снизились рыночные ставки по ипотеке после июльского снижения ключевой ставки.
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале (подписывайтесь, ссылка внизу) про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость. Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Пик сезона, а недвижка не улетела в космос.
Источник:
Первичка немного дорожает, вторичка почти на месте. Кроме бокового тренда другого нет.
Сочи:
А теперь в Москву.
Источник:
Новостройки ещё немного снизились от недавнего максимума. Вторичка устойчиво держится на одном уровне, в этот раз немного подорожала.
Москва:
По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 23% (месяц назад было 25%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 234 тысячи (254 месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Но стало выгоднее на 2% или 20 000 при таких параметрах. Кстати, чтобы платёж стал в 2 раза ниже, ставка должна быть 11%.
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 308,1к → 303,8к.
Данные отсюда:
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Данные отсюда:
Первичка
Данные ИРН
В долларах недвижка снизилась с 3 552 до 3 548 долларов за метр.
Данные отсюда:
Снижение ключа до 18% естественным образом отразилось на снижении ставок по ипотеке. Они уже в районе 23–24%. Дополнительным фактором стало восстановление конкуренции между банками.
Что касается роста спроса, он постепенно уже начинается, но очень вяло. Если ключевая ставка продолжит снижаться, ставки по ипотеке к декабрю могут опуститься до 20−21%. Это всё ещё заградительно много. С медианной зарплатой в 60–70 тысяч рублей купить можно разве что конуру.
А полноценное восстановление спроса ожидается лишь при снижении ставок ниже 18−19% годовых, что может произойти лишь к середине 2026 года. Ежемесячный платёж уже будет существенно ниже.
Всего я накопил пока что около 7,409 млн с июля 2021 (данные за 1 августа), на 1 сентября может быть около 7,8 млн.
По ценам от Домклика получается около 25,16 метра. Напомню, что 
цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).
Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к однушкам и даже микродвушкам от 25 до 35–40 метров в Геленджике и окрестностях. Но мне Геленджик не нужен, оттуда до гор далеко. Просто хайповое место, и аэропорт там снова работает.
Источник
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале (подписывайтесь, ссылка внизу) про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость. Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Пик сезона, а недвижка не улетела в космос.Источник:
Первичка немного дорожает, вторичка почти на месте. Кроме бокового тренда другого нет.
Сочи:
- Первичка: 440к → 451к
- Вторичка: 305к → 306к
Москва (объявления)
А теперь в Москву.Источник:
Новостройки ещё немного снизились от недавнего максимума. Вторичка устойчиво держится на одном уровне, в этот раз немного подорожала.
Москва:
- Первичка: 445к → 442к
- Вторичка: 348к → 352к
Рыночная ипотека
По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 23% (месяц назад было 25%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 234 тысячи (254 месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Но стало выгоднее на 2% или 20 000 при таких параметрах. Кстати, чтобы платёж стал в 2 раза ниже, ставка должна быть 11%.Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 308,1к → 303,8к.Данные отсюда:
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Данные отсюда:
Первичка
- РФ: 174к → 175к
- Москва: 359к → 362к
- МО: 190к → 190к
- Краснодарский край: 167к → 169к
- РФ: 115к → 116к
- Москва: 310к → 313к
- МО: 149к → 149к
- Краснодарский край: 147к → 145к
Данные ИРН
- Москва: 277к → 278к
- Новая Москва: 205к → 205к
- МО: 154к → 153к
В долларах недвижка снизилась с 3 552 до 3 548 долларов за метр.
Данные отсюда:
Когда восстановится спрос и насколько снизились ставки по ипотеке?
Снижение ключа до 18% естественным образом отразилось на снижении ставок по ипотеке. Они уже в районе 23–24%. Дополнительным фактором стало восстановление конкуренции между банками.Что касается роста спроса, он постепенно уже начинается, но очень вяло. Если ключевая ставка продолжит снижаться, ставки по ипотеке к декабрю могут опуститься до 20−21%. Это всё ещё заградительно много. С медианной зарплатой в 60–70 тысяч рублей купить можно разве что конуру.
А полноценное восстановление спроса ожидается лишь при снижении ставок ниже 18−19% годовых, что может произойти лишь к середине 2026 года. Ежемесячный платёж уже будет существенно ниже.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 7,409 млн с июля 2021 (данные за 1 августа), на 1 сентября может быть около 7,8 млн. По ценам от Домклика получается около 25,16 метра. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к однушкам и даже микродвушкам от 25 до 35–40 метров в Геленджике и окрестностях. Но мне Геленджик не нужен, оттуда до гор далеко. Просто хайповое место, и аэропорт там снова работает.
Источник
