При проведении перепланировки и переустройства квартиры важно знать и четко соблюдать требования законодательства. В противном случае проблемы возникнут как у затеявшего работы собственника, так и у будущих владельцев.
Под переустройством понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического, а также иного оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
При переустройстве обычно проводятся (абз. 2 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, далее — Правила):
Перепланировка представляет собой изменение границ и (или) площади квартиры, образование в ней новых помещений, а также изменение ее внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади). В ходе перепланировки также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. После проведения перепланировки требуется внесение в ЕГРН новых данных о границах и (или) площади помещения (помещений) либо проведение государственного кадастрового учета вновь образованных помещений и государственная регистрация права на них (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, п. 5 ст. 141.4 ГК РФ).
Перепланировка обычно предполагает следующие работы (абз. 3 п. 1.7.1 Правил):
Существуют определенные виды работ, которые запрещено проводить в рамках перепланировки и переустройства квартиры. К ним относятся работы, ведущие (п. 1.7.2 Правил):
Отметим, что в Москве действуют Требования, утвержденные Постановлением от 25.10.2011 N 508-ПП. Они в частности прямо запрещают (п. п. 9.5, 9.7, 9.8, 9.9 Требований):
При проведении перепланировки и переустройства квартиры важно соблюдать требования законодательства в части согласования работ с уполномоченными органами (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). В Москве — это Мосжилинспекция, а в регионах — местные администрации.
За самовольные несогласованные работы для физических лиц предусмотрен штраф в размере от двух тысяч до двух с половиной тысяч рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).
Кроме того, собственник получит предписание вернуть квартиру в прежнее состояние в разумный срок (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). В случае невыполнения предписания суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов с выплатой ее владельцу вырученных средств за вычетом затрат на исполнение судебного решения (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).
Наличие незаконной перепланировки (переустройства) создает проблемы как для самого собственника, так и для покупателей квартиры.
Обязанность по приведению жилья в исходное состояние переходит к новому владельцу (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 4-КГ17−10). При этом орган, осуществляющий согласование перепланировок, устанавливает новый срок для таких работ (ч. 6 ст. 29 ЖК РФ).
Покупателю следует обратить внимание на законность перепланировки (переустройства), оценить потенциальную возможность ее узаконить или вернуть квартиру в исходное состояние.
Чтобы не приобрести жилье с незаконной перепланировкой (переустройством), нужно запросить у продавца следующие документы:
Кроме того, покупатель может сверить поэтажный план БТИ и экспликацию с фактической планировкой квартиры и найти изменения, которые не были согласованы.
Отличия переустройства и перепланировки
Под переустройством понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического, а также иного оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
При переустройстве обычно проводятся (абз. 2 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, далее — Правила):
- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
- создание новых и переоборудование имеющихся туалетов, ванных комнат;
- прокладка новых или замена имеющихся подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка представляет собой изменение границ и (или) площади квартиры, образование в ней новых помещений, а также изменение ее внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади). В ходе перепланировки также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. После проведения перепланировки требуется внесение в ЕГРН новых данных о границах и (или) площади помещения (помещений) либо проведение государственного кадастрового учета вновь образованных помещений и государственная регистрация права на них (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, п. 5 ст. 141.4 ГК РФ).
Перепланировка обычно предполагает следующие работы (абз. 3 п. 1.7.1 Правил):
- перенос и разборку перегородок;
- перенос и устройство дверных проемов;
- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
- устройство дополнительных кухонь и санузлов;
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.
Когда перепланировка и переустройство недопустимы
Существуют определенные виды работ, которые запрещено проводить в рамках перепланировки и переустройства квартиры. К ним относятся работы, ведущие (п. 1.7.2 Правил):
- к нарушению прочности либо разрушению несущих конструкций многоквартирного дома;
- к нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного оборудования;
- к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов;
- к нарушению противопожарных устройств.
Отметим, что в Москве действуют Требования, утвержденные Постановлением от 25.10.2011 N 508-ПП. Они в частности прямо запрещают (п. п. 9.5, 9.7, 9.8, 9.9 Требований):
- устройство или перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы;
- устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
- ликвидацию, изменение сечения каналов вентиляционных систем, полный и частичный демонтаж вентиляционных и технических коробов (шкафов).
Ответственность за нарушение требований
При проведении перепланировки и переустройства квартиры важно соблюдать требования законодательства в части согласования работ с уполномоченными органами (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). В Москве — это Мосжилинспекция, а в регионах — местные администрации.
За самовольные несогласованные работы для физических лиц предусмотрен штраф в размере от двух тысяч до двух с половиной тысяч рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).
Кроме того, собственник получит предписание вернуть квартиру в прежнее состояние в разумный срок (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). В случае невыполнения предписания суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов с выплатой ее владельцу вырученных средств за вычетом затрат на исполнение судебного решения (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).
Как избежать проблем новому владельцу квартиры
Наличие незаконной перепланировки (переустройства) создает проблемы как для самого собственника, так и для покупателей квартиры.
Обязанность по приведению жилья в исходное состояние переходит к новому владельцу (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 4-КГ17−10). При этом орган, осуществляющий согласование перепланировок, устанавливает новый срок для таких работ (ч. 6 ст. 29 ЖК РФ).
Покупателю следует обратить внимание на законность перепланировки (переустройства), оценить потенциальную возможность ее узаконить или вернуть квартиру в исходное состояние.
Чтобы не приобрести жилье с незаконной перепланировкой (переустройством), нужно запросить у продавца следующие документы:
- согласованный проект перепланировки (переустройства);
- распоряжение и акт ввода в эксплуатацию (либо решение о сохранении квартиры в перепланированном виде);
- технический план после перепланировки (переустройства);
- выписку из ЕГРН с новой площадью или планировкой.
Кроме того, покупатель может сверить поэтажный план БТИ и экспликацию с фактической планировкой квартиры и найти изменения, которые не были согласованы.
