Как налоговая найдет и накажет тех, кто не платит налоги при сдаче квартиры

[Собака]

Сдача квартиры в аренду — популярный способ получения пассивного дохода. Но многие собственники ошибочно полагают, что налогом данная деятельность не облагается, так как статуса ИП у арендодателя нет. Это заблуждение грозит проблемами с налоговой, доначислением налога и привлечением к ответственности.

Разберем, как налоговики выходят на след недобросовестных арендодателей и что им за это грозит.

Самое главное​

• Сокрытие дохода от сдачи квартиры в аренду грозит собственнику начислением налога, штрафными санкциями и пенями.
• Узнать о сдаче квартиры ИФНС может от других контролирующих органов (Росреестра, МВД, управляющих компаний, участковых) и заинтересованных физических лиц (соседей, арендаторов).
• Подтверждением дохода от сдачи квартиры может быть регулярное получение одних и тех же сумм на банковский счет.
• Снизить размер налога можно, выбрав оптимальный режим налогообложения: НПД или ПСН.

Сдача квартиры в наем — предпринимательская деятельность? Что говорит закон​

Гражданский кодекс (ст. 2 ГК) определяет предпринимательскую деятельность как самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли лицами, зарегистрированными в установленном порядке.
На первый взгляд, сдача квартиры подходит под это описание: собственник действует сам, рискует и регулярно получает доход.
Рассматривая данный вопрос, Верховный суд указал, что деятельность по сдаче квартиры в наем не является предпринимательской, если недвижимость была изначально приобретена физлицом для себя и сдавалась в аренду временно — из-за отсутствия необходимости использования ее собственником в личных целях (постановления ВС от 08.04.2015 № 59-КГ15-2, от 11.12.2017 № 302-КГ17-18851, от 20.07.2018 № 16-КГ18-17).
Налоговики, руководствуясь данными постановлениями, дали свои разъяснения, в которых указали, что каждый конкретный случай должен рассматриваться в суде индивидуально. Классифицировать деятельность как предпринимательскую в данном случае могут обстоятельства, указывающие на то, что (Письмо Минфина от 17.06.2021 № 03-05-06-01/47771):

1. Имущество было изначально приобретено для последующей перепродажи и временно сдавалось внаем, пока не было продано.
2. Покупка объекта изначально осуществлялась с единственной целью — его дальнейшей сдачи в аренду.
3. Объект сдавался в аренду для осуществления в нем коммерческой деятельности.
4. Объект недвижимости изначально строился или приобретался физлицом для систематического получения дохода.

Учитывая вышеизложенное, сдача квартиры в наем в большинстве случае классифицируется налоговиками как предпринимательская деятельность со всеми вытекающими из этого последствиями, о которых расскажем далее.
Чтобы привлечь недобросовестного арендодателя к ответственности за неуплату налога, ИФНС должна установить:

• факт сдачи недвижимости в наем;
• получение от данной деятельности дохода.
  

Как ИФНС вычисляет «теневых» арендодателей​

Узнать о сдаче недвижимости в наем налоговая может разными способами:
1. Получение информации от официальных источников. К ним относятся управляющие компании, участковые, МВД и иные контролирующие органы. Если арендатор официально оформляет временную регистрацию по месту жительства, эта информация автоматически попадает в ГУВМ МВД, а оттуда — в ИФНС.
Нередко участковые передают данные в налоговую о незарегистрированных по данному адресу лицах, выехав по жалобе на шум или драку.
Также данные о количестве объектов недвижимости передаются в ИФНС Росреестром. Наличие нескольких квартир вызовет вопросы у контролеров об их фактическом использовании.
2. Сбор информации от физических лиц. Сведениями с налоговой делятся не только контролирующие органы, но и обычные физлица. Часто недобросовестных арендодателей «закладывают» их же квартиросъемщики, из-за произошедшего между ними конфликта.
В качестве подателя жалобы могут выступать и бдительные соседи, которых не устраивает шум от квартиросъемщиков. На полученную жалобу налоговый орган обязан будет отреагировать.
3. Мониторинг рекламы. Специальные программы-«пауки» постоянно сканируют интернет-площадки (Avito, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и др.) в поисках объявлений о сдаче жилья.
Данные о собственнике, а чаще всего им выступает хозяин квартиры, и об объекте недвижимости легко сопоставляются с данными о поданных (не поданных) декларациях 3-НДФЛ (данных приложения «Мой налог»).
4. Анализ поступлений по банковскому счету. Данные о незадекларированном доходе налоговая может получить от кредитных учреждений. Регулярное получение дохода от одного и того же физического лица может вызвать вопросы со стороны банка.
Операции по счету могут быть приостановлены до поступления пояснений от владельца счета. Их отсутствие или подтверждение факта получения спорного дохода от сдачи квартиры, могут быть переданы в ИФНС для дальнейшего анализа и проведения контрольных мероприятий.
5. Перекрестная проверка данных. Налоговая имеет доступ к базам Росреестра (о владельце недвижимости), МВД (о том, кто прописан и зарегистрирован в квартире), ГИБДД и другим. Алгоритмы автоматических программ ИФНС анализируют информацию: если человек владеет квартирой, например, в Москве, но прописан в другом городе, при этом в его квартире зарегистрированы несколько посторонних лиц, это вызовет вопросы у ИФНС.

Как ИФНС докажет получение дохода от сдачи квартиры​

Даже обнаружив факт сдачи квартиры, налоговикам нужно доказать, что от этой деятельности был получен налогооблагаемый доход.
Для получения указанной информации проверяющие могут:

• Проанализировать данные банковских счетов на предмет поступления арендной платы.
• Допросить свидетелей. Ими могут выступить сами арендаторы, соседи, представители управляющей компании.
• Провести проверочные мероприятия по месту нахождения объекта недвижимости.

Ответственность «теневого» арендодателя​

За сокрытие дохода от сдачи квартиры в аренду и неуплату в связи с этим налогов, физлицо арендодатель может быть привлечен к следующей ответственности:

• За непредставление налоговой декларации 3-НДФЛ — штраф по ст. 119 НК: 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей.
• За неуплату налога — штраф по ст. 122 НК: 20% от неуплаченной суммы налога или 40% — если ИФНС докажет, что умышленность действий арендодателя.

Также за пропуск срока уплаты налога будут начислены пени за каждый день просрочки — в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ от неуплаченной суммы.
Если у физлица на момент получения дохода от сдачи в аренду квартиры был статус самозанятого, то вместо ответственности по ст. 119 и 122 НК они будут оштрафованы по ст. 129.13 НК на сумму от 20% до 100% от суммы непереданного в ИФНС дохода. Также на сумму задолженности по налогу будут начислены пени.

Как легально уменьшить налог при сдаче квартиры в аренду​

Законный способ снижения налоговой нагрузки — выбор оптимальной системы налогообложения.
Для деятельности по сдаче в аренду недвижимости арендодатель может выбрать:

• НПД (самозанятость).
  Ставка налога с дохода, полученного арендаторов-физлиц — 4%, юрлиц или ИП — 6%. Отчетности нет, налог уплачивается раз в месяц. Уменьшить доход на расходы, например, коммунальные платежи, нельзя.
• ПСН (патентная система, патент).
  Размер налога (стоимость патента) зависит от региона, в котором сдается недвижимость и площади сдаваемой в аренду недвижимости. Например, в Московской области стоимость годового патента на сдачу в аренду жилой недвижимости площадью 40 кв.м. обойдется арендодателю ИП в 76 100 руб.

Подведем итоги​

• Сокрытие дохода — это всегда риск, а не тайна. Налоговая обладает обширным набором инструментов для обнаружения и выявления нелегальной аренды: от межведомственного обмена данными между контролирующими органами, до анализа банковских операций, мониторинга объявлений и отработки жалоб от соседей или самих арендаторов.
• Уплата НДФЛ с дохода от сдачи квартиры в аренду невыгодна собственнику. Оптимальным будет применение НПД или патентной системы налогообложения.
• За сокрытие дохода и уход от налогообложения собственник может быть привлечен к ответственности.

Источник