- Специальный корреспондент
Покупка жилой недвижимости (квартиры, жилого дома, доли) сложное и нервное мероприятие. Помимо проверки технических аспектов недвижимости, покупателю необходимо проявлять титаническую осторожность и осмотрительность, чтобы не стать жертвой мошенников. Не отдать свои деньги в пустоту за то, что не стоит и копейки.
Сделку по покупке жилой недвижимости часто недооценивают, хотя каждая вторая квартира имеет правовые риски для покупателя.
Но возникает вопрос, а что, если покупатель все сделал правильно перед сделкой, но в силу воли случая, или хорошо спланированного сценария стал жертвой мошенничества со стороны продавца или третьих лиц. Как ему вернуть свои деньги?
Ответ на этот вопрос мы можем найти в статье 302 Гражданского кодекса РФ о добросовестном приобретателе.
Такой механизм предусмотрен в ст. 68.1 Закона о государственной регистрации недвижимости - Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения.
Компенсация выплачивается государством РФ в лице Министерства Финансов по судебному решению, вступившему в законную силу. Размер компенсации определяется от суммы причиненного ущерба, который определяется по договору купли-продажи или с кадастровой стоимости на день вступления судебного акта в законную силу.
Чтобы получить право на компенсацию, покупателю необходимо сначала подать иск к продавцу о взыскании причиненного ущерба (суммы по договору купли-продажи), получить исполнительный лист. В случае, если продавец будет признан банкротом, либо у него отсутствует возможность произвести выплаты (подтверждается постановлением об окончании исполнительного производства по ст. 46 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Исковое заявление предъявляется к Министерству финансов субъекта, в котором совершена сделка.
Суд исследует материалы дела, при подтверждении условий того, что покупатель является добросовестным, взыскивает с Министерства финансов размер компенсации, установленный законом.
Чтобы получить компенсацию необходимо доказать, что покупатель является добросовестным, т.е. перед сделкой проявивший осторожность и осмотрительность.
Для этого необходимо сначала доказать добросовестность, то есть что:
При этом, Конституционный Суд РФ признает необходимость гарантий защиты добросовестных покупателей со стороны государства в форме выплаты компенсаций, предусмотренных нормами ст. 68.1 Закона о государственной регистрации недвижимости – Постановление КС РФ №22-П от 26.05.2025г., Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции №88-8574/2024 от 19.09.2024г., Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции №88-2283/2024 от 11.04.2024г., Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции №88-5969/2024 от 25.06.2024г., Апелляционное определение Санкт – Петербургского городского суда №33-7630/2024 от 26.03.2024г., Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции №88-2508/2024 от 12.03.2024г., Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции N 88-21255/2022 от 28.11.2022г.
Таким образом, если купатель утратил контроль над своим имуществом, проиграл все суды с продавцом и вынужден был отдать квартиру, не смог обратно получить свои деньги, то у него есть шанс получить компенсацию от государства.
Источник
Сделку по покупке жилой недвижимости часто недооценивают, хотя каждая вторая квартира имеет правовые риски для покупателя.
Чтобы не потерять свои деньги покупателю необходимо убедиться, что перед ним реальный и законный продавец, который не имеет цели обмануть покупателя. И объект недвижимости не имеет правовых нюансов, препятствующих сделки.
Но возникает вопрос, а что, если покупатель все сделал правильно перед сделкой, но в силу воли случая, или хорошо спланированного сценария стал жертвой мошенничества со стороны продавца или третьих лиц. Как ему вернуть свои деньги?
Ответ на этот вопрос мы можем найти в статье 302 Гражданского кодекса РФ о добросовестном приобретателе.
Законом предусмотрены правовые механизмы защиты добросовестных покупателей от действий мошенников, продавцов, которых обманули мошенники, фиктивных доверенностях или незаконных свидетельств о наследстве.
Такой механизм предусмотрен в ст. 68.1 Закона о государственной регистрации недвижимости - Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения.
Компенсация выплачивается государством РФ в лице Министерства Финансов по судебному решению, вступившему в законную силу. Размер компенсации определяется от суммы причиненного ущерба, который определяется по договору купли-продажи или с кадастровой стоимости на день вступления судебного акта в законную силу.
Чтобы получить право на компенсацию, покупателю необходимо сначала подать иск к продавцу о взыскании причиненного ущерба (суммы по договору купли-продажи), получить исполнительный лист. В случае, если продавец будет признан банкротом, либо у него отсутствует возможность произвести выплаты (подтверждается постановлением об окончании исполнительного производства по ст. 46 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Исковое заявление предъявляется к Министерству финансов субъекта, в котором совершена сделка.
Суд исследует материалы дела, при подтверждении условий того, что покупатель является добросовестным, взыскивает с Министерства финансов размер компенсации, установленный законом.
Чтобы получить компенсацию необходимо доказать, что покупатель является добросовестным, т.е. перед сделкой проявивший осторожность и осмотрительность.
Для этого необходимо сначала доказать добросовестность, то есть что:
- перед сделкой была запрошена актуальная выписка ЕГРН, покупатель убедился, что продавец получил недвижимость на законных основаниях, собственность зарегистрирована в Росреестре.
- стоимость недвижимости соответствует рыночной. А если есть отклонение, то оно обоснованно техническими или иными нюансами, которые прописаны в договоре купли-продажи.
- до сделки покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец не вправе продавать квартиру или к нему предъявлены претензии со стороны бывшего владельца
- до сделки покупатель запросил у продавца нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение объекта, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
- расчеты с продавцом оформлены в письменной форме с подтверждающими документами законности происхождения денежных средств у покупателя.
- решением суда, вступившим в законную силу о признании сделки купли-продажи недействительной.
- покупатель обращается в суд к продавцу о взыскании уплаченных денег по договору купли-продажи
- получает судебный акт о взыскании, вступивший в законную силу и исполнительный лист.
- получает доказательства, невозможности взыскания денег с продавца. Решение о его банкротстве или постановление пристава о невозможности взыскания.
- подает иск о взыскании компенсации к Министерству финансов РФ.
При этом, Конституционный Суд РФ признает необходимость гарантий защиты добросовестных покупателей со стороны государства в форме выплаты компенсаций, предусмотренных нормами ст. 68.1 Закона о государственной регистрации недвижимости – Постановление КС РФ №22-П от 26.05.2025г., Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции №88-8574/2024 от 19.09.2024г., Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции №88-2283/2024 от 11.04.2024г., Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции №88-5969/2024 от 25.06.2024г., Апелляционное определение Санкт – Петербургского городского суда №33-7630/2024 от 26.03.2024г., Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции №88-2508/2024 от 12.03.2024г., Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции N 88-21255/2022 от 28.11.2022г.
Таким образом, если купатель утратил контроль над своим имуществом, проиграл все суды с продавцом и вынужден был отдать квартиру, не смог обратно получить свои деньги, то у него есть шанс получить компенсацию от государства.
Источник
