Вообще у меня была несколько другая идея для сегодняшнего поста.
Но почитала комментарии различных людей, которые распространяются в инвесторской среде по делу о продаже Ларисой Долиной своей квартиры под влиянием мошенников, и решила, что, вероятно, стоит прокомментировать все же этот момент. Да, у нас тут вроде как клуб инвесторов, а не юристов, но все мы в обычной жизни совершаем крупные покупки и вряд ли комментарий о том как тут влетел покупатель и что делать, чтобы также не влететь будет лишним.
Сразу скажу, что в открытых источниках полный текст решения 1-й инстанции по этому делу все же можно найти, несмотря на закрытый статус процесса. Например, здесь. Сейчас дело прошло уже кассационную инстанцию и решение там остается без изменения. Думаю, что будет еще и надзорная жалоба в ВС РФ и уже там что-то действительно может измениться, так как решение с точки зрения действующего законодательства действительно вызывает некоторые вопросы.
Но так как дело прошло уже три инстанции доводы сторон и суда тут уже понятны, поэтому давайте попробуем на них посмотреть через призму что делать, чтобы не влететь если вы попадете на такой же судебный состав, как был в этом деле.
Что случилось:
Сторона Долиной по сути ссылалась на ст. 177 и 178 ГК РФ, то есть на то, что в результате действий мошенников не могла понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ) и что она совершила сделку под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), как итог, продав ее по цене существенно ниже рыночной.
В материалах дела есть экспертизы, которые показали, что Долина находилась под влиянием заблуждения и не понимала что именно она делает, что легимитизирует применение ст. 177 ГК РФ и есть обширная практика, когда с подобными заключениями в деле суды отменяют сделку. Но в итоге суд применяет не ее, а ст. 178 ГК РФ, то есть сделку под влиянием заблуждения.
В ст. 178 ГК РФ при этом есть занятный пункт 5, который говорит о том, что даже если одна из сторон действовала под влиянием заблуждения, но, во-первых, виновником заблуждения являлась сама эта сторона или третьи лица, а не вторая сторона по сделке, а, во-вторых, вторая сторона об этом не знала и не могла это распознать, то сделку не обязательно признают недействительной. Почему-то суд игнорирует этот момент и я надеюсь, что ВС РФ нижестоящие суды все же в этой части поправит.
Но тут как раз нам с вами все же стоит обратить внимание на то, что из материалов дела следует, что:
И есть ощущение, что суд принимая решение порушить сделку принимал в том числе во внимание и вот эти вещи и посчитал, что поведение покупателя в этом случае отличалось от обычного поведения покупателя в подобных сделках и поэтому, типа, к сделке не надо применять п. 5 ст. 178 ГК РФ.
Что это должно значить для нас с вами в случае если вы когда-нибудь будете заходить в крупные сделки по покупке недвижимости и других вещей? Что если вы приобретаете что-то сильно дешевле рынка, то это не выгодная покупка, а потенциально оспоримая покупка в будущем, которая может принести вам проблемы. Что действовать надо как действовал бы в среднем осмотрительный покупатель — то есть проверять и приобретаемое имущество с особой тщательностью, и, собственно, находится ли продавец имущества в трезвом уме и здравой памяти и понимает ли он что он вообще делает.
С крупными покупками, возможно, будет не лишним затребовать от ближайших родственников письмо о том, что они в курсе о сделке и что по их мнению продавец ведет себя естественно и под влиянием мошенников не находится. Справка от психиатра тоже может оказаться не лишней.
Понятно, что это редкий случай, что в большинстве сделок вы на подобное не попадете. Надеюсь, также, что когда это дойдет до Верховного суда он как минимум исправит принятые акты так, что там будет прямо очевидно почему в этом конкретном деле не надо применять п. 5 ст. 178 ГК РФ или, наоборот, ВС РФ поправит нижестоящие суды и все же применит эту норму и применит двустороннюю реституцию.
Но пока будущим покупателям стоит иметь ввиду вот такие риски и вот этот возникший эффект Долиной, потому что, судя по новостям, подобные дела стали массово возникать и случай Долиной далеко не единственный.
Источник
Но почитала комментарии различных людей, которые распространяются в инвесторской среде по делу о продаже Ларисой Долиной своей квартиры под влиянием мошенников, и решила, что, вероятно, стоит прокомментировать все же этот момент. Да, у нас тут вроде как клуб инвесторов, а не юристов, но все мы в обычной жизни совершаем крупные покупки и вряд ли комментарий о том как тут влетел покупатель и что делать, чтобы также не влететь будет лишним.
Сразу скажу, что в открытых источниках полный текст решения 1-й инстанции по этому делу все же можно найти, несмотря на закрытый статус процесса. Например, здесь. Сейчас дело прошло уже кассационную инстанцию и решение там остается без изменения. Думаю, что будет еще и надзорная жалоба в ВС РФ и уже там что-то действительно может измениться, так как решение с точки зрения действующего законодательства действительно вызывает некоторые вопросы.
Но так как дело прошло уже три инстанции доводы сторон и суда тут уже понятны, поэтому давайте попробуем на них посмотреть через призму что делать, чтобы не влететь если вы попадете на такой же судебный состав, как был в этом деле.
Что случилось:
- Лариса Долина стала жертвой классической мошеннической разводки «вам надо помочь государству, продать имущество и перевести деньги на безопасный счет».
- В ходе этой истории Долина в том числе продала свою квартиру за 112 млн. рублей Полине Лурье, а деньги от продажи квартиры отдала мошенникам
- Позднее Долиной стало известно, что она является жертвой мошенников и она захотела попытатсья вернуть свое имущество. С точки зрения денег — вполне разумный ход попытаться стребовать это все с покупателей, а не с мошенников, так как такие деньги те, кого поймали и посадили, не отдадут ей скорее всего никогда
- Долина обратилась и иском к Лурье о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и о прекращении права собственности Лурье на квартиру
- Суд встал на сторону Долиной, последующие обжалования пока к изменению позиции суда не привели
- С обывательской точки зрения, естественно, подобная позиция суда видится несправедливой. Потому что покупатель уж точно не виноват в том, что Долина продавала квартиру под влиянием мошенников и отдала полученные по сделке деньги им.
- С юридической — большой вопрос почему суд не применил двустороннюю реституцию (то есть возврат обеим сторонам полученного по сделке), раз уж он признал сделку недействительной, ведь ГК РФ как бы именно это предусматривает в качестве базового последствия признания сделки недействительной. Но нам как инвесторам здесь должно быть интересно а почему, собственно, суд пришел к тем выводам, что он указал в решении? И для этого надо посмотреть на аргументы сторон.
Сторона Долиной по сути ссылалась на ст. 177 и 178 ГК РФ, то есть на то, что в результате действий мошенников не могла понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ) и что она совершила сделку под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), как итог, продав ее по цене существенно ниже рыночной.
В материалах дела есть экспертизы, которые показали, что Долина находилась под влиянием заблуждения и не понимала что именно она делает, что легимитизирует применение ст. 177 ГК РФ и есть обширная практика, когда с подобными заключениями в деле суды отменяют сделку. Но в итоге суд применяет не ее, а ст. 178 ГК РФ, то есть сделку под влиянием заблуждения.
В ст. 178 ГК РФ при этом есть занятный пункт 5, который говорит о том, что даже если одна из сторон действовала под влиянием заблуждения, но, во-первых, виновником заблуждения являлась сама эта сторона или третьи лица, а не вторая сторона по сделке, а, во-вторых, вторая сторона об этом не знала и не могла это распознать, то сделку не обязательно признают недействительной. Почему-то суд игнорирует этот момент и я надеюсь, что ВС РФ нижестоящие суды все же в этой части поправит.
Но тут как раз нам с вами все же стоит обратить внимание на то, что из материалов дела следует, что:
- Цена сделки отличалась более чем на 20% вниз от рыночной стоимости имущества (подтверждается экспертизой)
- Лурье нашло агентство, на которое Долиной указали мошенники
- Передача этой суммы была через ячейку, что, вероятно, несколько необычно для таких крупных сделок
И есть ощущение, что суд принимая решение порушить сделку принимал в том числе во внимание и вот эти вещи и посчитал, что поведение покупателя в этом случае отличалось от обычного поведения покупателя в подобных сделках и поэтому, типа, к сделке не надо применять п. 5 ст. 178 ГК РФ.
Что это должно значить для нас с вами в случае если вы когда-нибудь будете заходить в крупные сделки по покупке недвижимости и других вещей? Что если вы приобретаете что-то сильно дешевле рынка, то это не выгодная покупка, а потенциально оспоримая покупка в будущем, которая может принести вам проблемы. Что действовать надо как действовал бы в среднем осмотрительный покупатель — то есть проверять и приобретаемое имущество с особой тщательностью, и, собственно, находится ли продавец имущества в трезвом уме и здравой памяти и понимает ли он что он вообще делает.
С крупными покупками, возможно, будет не лишним затребовать от ближайших родственников письмо о том, что они в курсе о сделке и что по их мнению продавец ведет себя естественно и под влиянием мошенников не находится. Справка от психиатра тоже может оказаться не лишней.
Понятно, что это редкий случай, что в большинстве сделок вы на подобное не попадете. Надеюсь, также, что когда это дойдет до Верховного суда он как минимум исправит принятые акты так, что там будет прямо очевидно почему в этом конкретном деле не надо применять п. 5 ст. 178 ГК РФ или, наоборот, ВС РФ поправит нижестоящие суды и все же применит эту норму и применит двустороннюю реституцию.
Но пока будущим покупателям стоит иметь ввиду вот такие риски и вот этот возникший эффект Долиной, потому что, судя по новостям, подобные дела стали массово возникать и случай Долиной далеко не единственный.
Источник
