- Специальный корреспондент
Окупасы или сквоттеры — это термин, которым называют незаконных жильцов в чужой недвижимости в Европе. Люди занимают пустующие здания или земли без согласия владельцев (как правило иностранцев), а выселить их крайне сложно.
Иллюстрация: International Expert
Казалось бы, многие иностранцы мечтают о недвижимости у моря, куда можно приезжать несколько раз в год. Однако такие квартиры или дома — легкая добыча для окупасов. Если вашу недвижимость незаконно займут местные охотники на бесплатное жилье, судебные тяжбы по выселению могут затянуться на месяцы или даже годы.
Когда кризис утих, далеко не все арендаторы вернулись к прежним условиям оплаты. Более того, некоторые местные жители начали взламывать замки и селиться в пустующих квартирах без ведома владельцев. Когда собственники недвижимости обращались в суд, дело часто затягивалось на неопределенный период — не выгонять же семьи с детьми на улицу. Процесс выселения в среднем занимает от 6 до 18 месяцев.
Окупасы — это не всегда бедные мигранты или взломщики. Часто арендаторы заселяются вполне законно и даже поначалу исправно платят за жилье. Но затем перестают это делать, а заставить их съехать — задача не из легких. В результате они получают бесплатное жилье, а собственник — головную боль и дополнительные расходы на судебные издержки.
Обычно мишенью становятся квартиры иностранцев, которые приезжают в страну только на отдых. Множество состоятельных россиян обзавелись недвижимостью в прибрежном регионе. Чаще всего жилье пустует большую часть года, и только летом туда приезжают отдыхать. В таких условиях окупасы имеют шанс вломиться в квартиру/дом и оставаться незамеченными длительный период. Когда владелец узнает о непрошенных гостях, у тех уже будет регистрация и куча корреспонденции на их имя. Все это усложняет процесс выселения и позволяет растянуть судебный процесс на год или больше.
Проблема вполне может коснуться и тех, кто использует жилье под сдачу. Например, вы купили квартиру в Аликанте и заключили договор с местным риэлтором, чтобы тот нашел арендаторов и заселил. В какой-то момент арендаторы перестают платить за жилье, а решать эту проблему приходится вам. Нужно лететь в Испанию, искать адвоката, обращаться в полицию, заниматься иском в суд и подготовкой документов. В результате вы теряете ежемесячный пассивный доход и платите юристам. В случае вандализма к списку расходов нужно прибавить еще и ремонт.
До недавнего времени подобная проблема существовала и в Италии. Недвижимость Рима и Милана оказалась под повышенным вниманием сквоттеров за счет высоких цен, а также изобилия пустующих зданий. Многие россияне и европейцы, которые смогли себе позволить приобрести дом в Риме или Милане для сезонного проживания, оказались под ударом. Однако итальянские власти все же предприняли попытки защитить собственников недвижимости в стране.
В конце 2024 года в Уголовном кодексе Италии появилась статья о лишении свободы от 2 до 7 лет за самовольный захват имущества. Изменения позволяют местной полиции действовать более жестко и быстро реагировать на заявления владельцев недвижимости. Это свело уровень незаконных заселений к минимуму, но единичные случаи все же фиксируются. Правда, благодаря новому закону процедура выселения стала более быстрой, чем в соседней Испании.
В Португалии проблема окупасов мало распространена, поскольку в стране наблюдается нехватка жилья, а спрос на аренду намного выше предложения. Местные арендодатели всегда могут найти того, кто заплатит за полгода или год вперед, чтобы удостовериться в платежеспособности. Пустующей недвижимости здесь не так много, а если она есть — то в элитных районах с видеонаблюдением и охраной.
При поиске жилья для покупки не стоит радоваться подозрительно дешевым квартирам в популярных туристических городах. Вероятнее всего, владелец спешит избавиться от проблемного объекта или же возможность захвата сквоттерами превышает потенциальный доход от сдачи в аренду.
Чтобы минимизировать риски, позаботьтесь о качественной сигнализации с прямым подключением к вызову местной полиции. Если окупасы не успели обосноваться, а только влезли в дом, их можно задержать сразу. Можно установить веб-камеры с датчиками движения или подписать договор с местным охранным агентством. Это увеличит расходы на содержание жилья, но при этом обезопасит вас от возможных проблем с незаконным поселением.
В Испании владельцам недвижимости предлагают оформить специальную страховку «Антиокупас». В случае неправомерного захвата жилья вам покроют расходы на адвоката, юридическую помощь и судебные издержки. Также существует страховка от недобросовестных арендаторов. Если ваши жильцы перестали платить, вы получаете юридическую помощь, возмещение до 12 месячных платежей, а также 3000 EUR компенсации за материальный ущерб в случае вандализма.
Если вы планируете инвестировать в недвижимость за рубежом, особенно в Европе, будьте крайне внимательны и учитывайте риски, связанные с окупасами. Нельзя полагаться на пустующие квартиры или дома, которые кажутся идеальными для сезонного отдыха. Ведь для незаконных жильцов это, наоборот, лакомый кусок!
Но не стоит пугаться! Если подходить к выбору недвижимости разумно, проверять все детали и полагаться на опытных специалистов, вы сможете минимизировать риски. Существуют способы защитить свое имущество: надежная охрана, сигнализация и даже специальная страховка. Всё это поможет вам с уверенностью наслаждаться своими инвестициями, но в то же время увеличит расходы.
Казалось бы, многие иностранцы мечтают о недвижимости у моря, куда можно приезжать несколько раз в год. Однако такие квартиры или дома — легкая добыча для окупасов. Если вашу недвижимость незаконно займут местные охотники на бесплатное жилье, судебные тяжбы по выселению могут затянуться на месяцы или даже годы.
Как появились окупасы?
Ситуация с незаконным захватом на рынке недвижимости в Европе началась после мирового экономического кризиса. В 2008 году, когда многие жители лишились работы, местные власти разрешили им жить в съемных квартирах бесплатно, пока они не встанут на ноги. Благодаря такому решению множество семей иммигрантов и коренных испанцев не оказались на улице.Когда кризис утих, далеко не все арендаторы вернулись к прежним условиям оплаты. Более того, некоторые местные жители начали взламывать замки и селиться в пустующих квартирах без ведома владельцев. Когда собственники недвижимости обращались в суд, дело часто затягивалось на неопределенный период — не выгонять же семьи с детьми на улицу. Процесс выселения в среднем занимает от 6 до 18 месяцев.
Окупасы — это не всегда бедные мигранты или взломщики. Часто арендаторы заселяются вполне законно и даже поначалу исправно платят за жилье. Но затем перестают это делать, а заставить их съехать — задача не из легких. В результате они получают бесплатное жилье, а собственник — головную боль и дополнительные расходы на судебные издержки.
Почему окупасы представляют проблему для русских инвесторов
Естественно, никто не оккупирует ваше жилье, если вы вышли в магазин или уехали в отпуск на неделю. В таком случае правонарушителей полиция быстро выведет за дверь. Окупасы целятся на пустующие квартиры или дома, куда владельцы приезжают несколько раз в год. Например, если почтовый ящик забит рекламой, а жалюзи на окнах постоянно опущены, вероятно, там никто не живет. Если там поселятся окупасы, владелец может не заметить недели или даже месяцы.Обычно мишенью становятся квартиры иностранцев, которые приезжают в страну только на отдых. Множество состоятельных россиян обзавелись недвижимостью в прибрежном регионе. Чаще всего жилье пустует большую часть года, и только летом туда приезжают отдыхать. В таких условиях окупасы имеют шанс вломиться в квартиру/дом и оставаться незамеченными длительный период. Когда владелец узнает о непрошенных гостях, у тех уже будет регистрация и куча корреспонденции на их имя. Все это усложняет процесс выселения и позволяет растянуть судебный процесс на год или больше.
Проблема вполне может коснуться и тех, кто использует жилье под сдачу. Например, вы купили квартиру в Аликанте и заключили договор с местным риэлтором, чтобы тот нашел арендаторов и заселил. В какой-то момент арендаторы перестают платить за жилье, а решать эту проблему приходится вам. Нужно лететь в Испанию, искать адвоката, обращаться в полицию, заниматься иском в суд и подготовкой документов. В результате вы теряете ежемесячный пассивный доход и платите юристам. В случае вандализма к списку расходов нужно прибавить еще и ремонт.
В каких странах и городах лучше не покупать недвижимость
Проблема с незаконным захватом жилья наиболее распространена в Испании. Местное законодательство защищает малоимущее население от выселения на улицу, даже если это противоречит вашим правам, как собственника. Больше всего случаев зафиксировано в Барселоне, Мадриде, Валенсии. В этих городах довольно дорогая аренда жилья и множество мигрантов, которые не прочь воспользоваться лазейкой в законодательстве, чтобы пожить бесплатно.До недавнего времени подобная проблема существовала и в Италии. Недвижимость Рима и Милана оказалась под повышенным вниманием сквоттеров за счет высоких цен, а также изобилия пустующих зданий. Многие россияне и европейцы, которые смогли себе позволить приобрести дом в Риме или Милане для сезонного проживания, оказались под ударом. Однако итальянские власти все же предприняли попытки защитить собственников недвижимости в стране.
В конце 2024 года в Уголовном кодексе Италии появилась статья о лишении свободы от 2 до 7 лет за самовольный захват имущества. Изменения позволяют местной полиции действовать более жестко и быстро реагировать на заявления владельцев недвижимости. Это свело уровень незаконных заселений к минимуму, но единичные случаи все же фиксируются. Правда, благодаря новому закону процедура выселения стала более быстрой, чем в соседней Испании.
В Португалии проблема окупасов мало распространена, поскольку в стране наблюдается нехватка жилья, а спрос на аренду намного выше предложения. Местные арендодатели всегда могут найти того, кто заплатит за полгода или год вперед, чтобы удостовериться в платежеспособности. Пустующей недвижимости здесь не так много, а если она есть — то в элитных районах с видеонаблюдением и охраной.
Как защитить свою недвижимость от окупасов
Если вы намерены стать счастливым обладателем недвижимости в Европе, стоит изначально подобрать варианты с минимальным риском незаконного вторжения. Например, в современных комплексах с охраной и забором сложно поселиться незамеченным. Окупасы не будут связываться с объектами под видеонаблюдением или с консьерж-сервисом. Они выбирают доступную недвижимость в спальных районах города, куда легко попасть и никто из соседей не пожалуется.При поиске жилья для покупки не стоит радоваться подозрительно дешевым квартирам в популярных туристических городах. Вероятнее всего, владелец спешит избавиться от проблемного объекта или же возможность захвата сквоттерами превышает потенциальный доход от сдачи в аренду.
Чтобы минимизировать риски, позаботьтесь о качественной сигнализации с прямым подключением к вызову местной полиции. Если окупасы не успели обосноваться, а только влезли в дом, их можно задержать сразу. Можно установить веб-камеры с датчиками движения или подписать договор с местным охранным агентством. Это увеличит расходы на содержание жилья, но при этом обезопасит вас от возможных проблем с незаконным поселением.
В Испании владельцам недвижимости предлагают оформить специальную страховку «Антиокупас». В случае неправомерного захвата жилья вам покроют расходы на адвоката, юридическую помощь и судебные издержки. Также существует страховка от недобросовестных арендаторов. Если ваши жильцы перестали платить, вы получаете юридическую помощь, возмещение до 12 месячных платежей, а также 3000 EUR компенсации за материальный ущерб в случае вандализма.
Если вы планируете инвестировать в недвижимость за рубежом, особенно в Европе, будьте крайне внимательны и учитывайте риски, связанные с окупасами. Нельзя полагаться на пустующие квартиры или дома, которые кажутся идеальными для сезонного отдыха. Ведь для незаконных жильцов это, наоборот, лакомый кусок!
Но не стоит пугаться! Если подходить к выбору недвижимости разумно, проверять все детали и полагаться на опытных специалистов, вы сможете минимизировать риски. Существуют способы защитить свое имущество: надежная охрана, сигнализация и даже специальная страховка. Всё это поможет вам с уверенностью наслаждаться своими инвестициями, но в то же время увеличит расходы.
